離婚で家を売る？住宅ローンが残っているときの注意点まとめ ― 損をしない・揉めないために、今できる準備を ―

こんにちは、4歳と7歳の息子たちと日々奮闘中のママ、しずくです。

子育てをしていると、「この先どうなるんだろう？」と将来のことを考える時間が増えますよね。特に最近は、NISAや節約など「お金」の勉強をしているんですが、生活の基盤である「家」のことも大きなテーマだなって感じています。

もし、万が一、夫婦の関係がうまくいかなくなって「離婚」という選択肢が頭をよぎった時…。子どものこと、これからの仕事のこと、考えるだけで頭がパンクしそうになりますが、避けて通れないのが「今住んでいる家、どうする？」という問題です。

「住宅ローンがまだたっぷり残ってるけど、売れるの？」
「名義は夫だけど、私が住み続けることはできる？」
「そもそも、この家の価値って今いくらなんだろう？」

大切な思い出が詰まった家だからこそ、感情的になってしまいがち。でも、離婚の時は、家を「夫婦の資産」として冷静に扱わないと、後で大きな損をしてしまったり、トラブルに発展してしまったりすることも…。

私自身も、もしもの時を考えると不安になります。だからこそ、今のうちに知っておきたい。離婚と家の売却、住宅ローンが残っている場合の注意点について、後悔しないために必要な知識を一緒に整理していきませんか？

離婚と不動産問題はセットで考えるべき理由

離婚を決意したり、考え始めたりするときって、本当に色々なことを同時に処理しなくてはいけなくて、精神的にも大変ですよね。家のことまで頭が回らない…と後回しにしたくなる気持ち、すごく分かります。

でも、実は「離婚」と「家（不動産）」の問題は、絶対に切り離さずに、むしろ最初期に整理すべき最重要課題の一つなんです。なぜなら、お金のこと、特に「住宅ローン」や「財産分与」といった法的な問題が複雑に絡み合っていて、後から決めようとすると、取り返しのつかないトラブルになる可能性が高いから。まずは、なぜセットで考えるべきなのか、その理由を見ていきましょう。

家は「感情」ではなく「資産」として扱う視点を持つ

まず一番大切な心構えから。

「子どもたちがここで育った」「やっとの思いで手に入れたマイホーム」…家には、お金には変えられないたくさんの思い出や愛着がありますよね。その気持ち、痛いほどわかります。

でも、ひとたび離婚となると、その家は「二人の思い出の場所」であると同時に、法律上は「夫婦が結婚生活の中で築いた共有財産（資産）」として扱われます。

感情的に「絶対に手放したくない！」あるいは「もう顔も見たくないから、タダでもいいから相手に押し付けたい！」と判断してしまうと、どうなるでしょう？

もし、家の価値よりも住宅ローンの残高がはるかに多い「オーバーローン」状態だった場合、住み続ける選択をしたら、将来的に多額のローンを一人で一人で背負い続けることになるかもしれません。逆に、価値がある家を感情的に放棄してしまったら、本来もらえるはずだった財産（売却益の半分など）を失うことになります。

だからこそ、辛い作業ですが、まずは家を「感情」から切り離し、「今、いくらの価値があるのか」「ローンはいくら残っているのか」という“数字”で把握する視点が不可欠なんです。

売る・住み続ける・名義変更、それぞれの選択肢

家の問題を「資産」として捉えた上で、具体的な選択肢は大きく分けて以下の3つになります。

1. 売却する：家を売って現金化し、得られたお金（売却額からローン残高や手数料を引いたもの）を財産分与として夫婦で分ける。
2. どちらかが住み続ける：夫か妻のどちらかが家に残り、もう一方が家を出る。
3. 名義を変更する：例えば、夫名義の家を妻名義に変えるなど。

どの選択肢にも、メリットとデメリット、そしてクリアすべきハードルがあります。

特に「住み続ける」や「名義変更」は、住宅ローンを借りている金融機関の許可なく進められないケースがほとんどです。安易に「私が住み続けて、ローンは夫が払う」と口約束しても、法的な手続きを踏まないと後で必ず揉めます。

夫婦間で揉めやすいポイント（財産分与・住宅ローン・連帯保証）

話し合いでスムーズに決まれば一番良いのですが、離婚時に家が絡むと、どうしても揉めやすいポイントが集中しています。

1. 財産分与の「基準」が分からない

財産分与は、結婚期間中に夫婦で協力して築いた財産を原則2分の1ずつ分けるルールです。家ももちろん対象。

でも、家は現金と違って「じゃあ半分ね」と簡単に分けられません。
「今の家の価値が3,000万円で、ローン残高が2,000万円」なら、差し引き1,000万円が財産の価値となります。
でも「家の価値が2,000万円で、ローン残高が3,000万円」なら、資産価値はマイナス（オーバーローン）です。

この「今の家の価値」がいくらなのかが分からないと、分けようがないですよね。夫婦それぞれが「もっと高く売れるはずだ」「いや、そんな価値はない」と言い争いになってしまうことも少なくありません。

2. 住宅ローンの支払い義務

離婚して家を出たとしても、住宅ローンの契約者（名義人）である限り、支払い義務は続きます。

よくあるのが、「家は妻と子どもが住み続け、ローンは名義人である夫が払い続ける」という取り決め。一見良さそうに思えますが、もし夫が将来再婚したり、経済状況が変わったりして支払いを滞納したらどうなるでしょう？ 最悪の場合、家は差し押さえられ、住み続けることもできなくなってしまいます。

3. 「連帯保証人」の解除ができない

これが一番注意すべきポイントかもしれません。
例えば、家の名義もローン契約者も夫だけど、「妻が連帯保証人になっている」というケース。

離婚が成立しても、連帯保証人の義務は自動的には消えません。

もし夫がローンを払えなくなったら、金融機関は連帯保証人である妻に「全額一括で返済してください」と請求してきます。これは拒否できません。離婚して何年も経ってから、突然元夫の借金の督促が来る…なんて、恐ろしすぎますよね。連帯保証人を外れるには、金融機関の審査を受け、別の保証人を立てるなど、非常に高いハードルを越える必要があります。

このように、家の問題は感情論で決められるほど単純ではなく、お金と法律が複雑に絡み合っています。だからこそ、離婚を考え始めた段階で、専門家も交えながら冷静に整理していく必要があるんです。

住宅ローンが残っている家は売れる？

家をどうするか決める上で、最大の関門であり、一番不安なのが「住宅ローンがまだたっぷり残っているけど、本当に売れるの？」という点ですよね。

「ローンを返し終わってないと売れない」と思っている方も意外と多いのですが、結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。

ただし、それには「売ったお金で、残っているローンを全部返済できるか」という条件が大きく関わってきます。ここをしっかり押さえておかないと、「売ったのに借金だけが残った…」なんてことになりかねません。具体的にどういうことか、見ていきましょう。

ローン残高より高く売れれば完済可能

まず、一番スムーズなパターンから。
家を売却して得たお金が、残っている住宅ローンの金額を上回る場合です。これを「アンダーローン」と呼びます。

例えば、こういうケースです。

• 家の売却価格：3,500万円
• 住宅ローンの残高：3,000万円

この場合、売却代金の3,500万円を使って、まずローンの残高3,000万円を金融機関に一括で返済します。この「ローンを完済する」ことが、家を売るための絶対条件になります。

（※少し専門的な話をすると、家には「抵当権」というものが設定されています。これは、万が一ローンを返せなくなった時に「金融機関がその家を差し押さえて競売にかける権利」のこと。ローンを完済しないとこの抵当権が外せず、買い手は安心して家を買えません。だから、売却と同時に完済する必要があるんです。）

無事に完済できれば、手元には差額の500万円が残ります。（実際にはここから不動産会社への仲介手数料や登記費用などが引かれます）
この残った500万円が、夫婦の共有財産として財産分与の対象になり、原則として半分（250万円）ずつ分けることになります。

このアンダーローンの状態であれば、売却も財産分与も比較的シンプルに進められます。まずは「自分たちの家がいくらで売れそうか」「ローンは今いくら残っているか」を正確に把握することが第一歩ですね。

オーバーローン時に選べる3つの方法（任意売却・自己資金・賃貸化）

問題は、その逆のパターン。
家の売却価格よりも、住宅ローンの残高の方が多い状態。これを「オーバーローン」と呼びます。

例えば、

• 家の売却価格：2,500万円
• 住宅ローンの残高：3,000万円

この場合、家を2,500万円で売っても、ローンを完済するために必要な3,000万円に500万円足りません。
先ほどお話ししたように、ローンを完済できないと家は売れません。
「じゃあ、もうどうしようもないの…？」と不安になりますが、諦めるのはまだ早いです。オーバーローンの場合、主に3つの選択肢が考えられます。

1. 自己資金（貯金など）で補填する
一番シンプルな解決策です。
不足分の500万円を、夫婦の貯金などから出してきて、売却代金と合わせて3,000万円を金融機関に返済します。
これができれば、ローンは完済でき、家を無事に売却できます。ただ、離婚のタイミングでそれだけのまとまった現金を準備するのが難しいケースも多いですよね。

2. 任意売却（にんいばいきゃく）を選ぶ
「どうしても自己資金で補填できない」「でも、このままローンを払い続けるのも経済的に無理だ」という場合。
もしローンを滞納し続けると、最終的に家は金融機関によって差し押さえられ、「競売（けいばい）」にかけられてしまいます。競売は、市場価格よりもかなり安値で強制的に売られてしまうため、残る借金の額がさらに増える最悪のケースです。

そうなる前に、金融機関（債権者）と話し合い、「ローンは全額返せませんが、この金額で売却することを許可してください」と合意を得てから売却する方法が「任意売却」です。
任意売却なら、競売よりも高い価格（市場価格に近い価格）で売れる可能性が高く、売却後に残る借金（この例でいう500万円）の返済方法についても、分割払いなど柔軟に相談に乗ってもらえるケースが多いです。
ただし、これは「ローン返済が苦しい」という前提での売却方法であり、信用情報（いわゆるブラックリスト）に影響が出る可能性もあるため、離婚問題に詳しい弁護士や専門家に相談しながら慎重に進める必要があります。

3. 賃貸に出す（賃貸化）
売却を諦め、家を第三者に貸し出して、その家賃収入をローンの返済に充てる、という方法です。
メリットとしては、「家」という資産を手放さずに済むこと、将来的に家の価値が上がるかもしれないことが挙げられます。
しかし、デメリットも多く、

• 住宅ローンは「自分が住むためのローン」なので、金融機関に無断で賃貸に出すのは契約違反。バレると一括返済を求められるリスクがあります。（事業用のローンへの借り換えが必要です）
• 必ずしも借り手が見つかるとは限らない（空室リスク）
• 家賃収入がローンの返済額や固定資産税をカバーできるとは限らない
• 離婚後も家の管理（固定資産税の支払いや修繕対応）を元夫婦で協力しなくてはならず、関係が切れにくい

といった問題があり、あまり現実的な選択肢とは言えないことが多いです。

金融機関との交渉で注意すべき点

「住み続ける」「名義変更する」「賃貸化する」「任意売却する」…いずれの選択肢を選ぶにしても、住宅ローンが残っている限り、私たち夫婦だけで勝手に決めてはいけない、ということです。必ず「お金を貸してくれている金融機関」との交渉や承諾が必要になります。

特に注意したいのが、

• 離婚する（した）ことを正直に伝えること：隠して手続きを進めようとしても、後でバレた時に「契約違反」として一括返済を求められるリスクがあります。
• ローン契約者（名義人）でないと交渉できない：例えば、夫がローン契約者なのに、妻が一人で銀行の窓口に行っても、基本的には取り合ってもらえません。夫婦で（あるいは代理人弁護士を立てて）交渉に臨む必要があります。
• 連帯保証人の解除は非常に難しい：H2-1でも触れましたが、連帯保証人から外れるのは「残債を一括返済する」か「代わりの保証人を立てる（しかも契約者本人以上の返済能力が求められる）」以外、ほぼ不可能です。安易に「外してくれるだろう」と考えない方が賢明です。

ローンが残っている家の扱いは、想像以上に複雑です。「売れるのか、売れないのか」「オーバーローンだとしたら、いくら足りないのか」を正確に把握するためにも、まずは家の「今」の価値を知ることが何よりのスタートラインになりますね。

家を売る前に確認すべき「名義と契約」の整理

家の価値やローン残高（オーバーローンかどうか）がだいたい分かってきたら、次に絶対に確認しなくてはいけないのが「名義」です。

ここ、すっごく大事なのに、意外と「家を買うときは夫に任せきりだったから、よく分からない…」というママも多いんです（恥ずかしながら、私もそうかもしれません…）。

「名義」と一口に言っても、実は「家の所有者としての名義」と「ローンの名義」は別物だったりして、とてもややこしいんです。
この家の権利関係を曖昧にしたまま「じゃあ売りましょう」と話を進めてしまうと、法的な手続きの途中でストップがかかったり、「私は売るつもりじゃなかった！」と後から思わぬトラブルになったり…。

そうならないために、家の「誰が、どんな権利を持っているのか」を、今のうちにしっかり整理しておきましょう。

登記名義・ローン契約者・連帯保証人の違い

まず、一番混同しやすいこの3つの違いからハッキリさせましょう。

「家の名義？もちろんローンを払ってる夫（契約者）でしょ？」と思いがちですが、厳密には違う場合もありますし、それぞれ法的な役割が全く別モノなんです。

いかがでしょう？ この3つ、必ずしも「すべて同じ人」とは限らないんです。

例えば、「登記名義人＝夫、ローン契約者＝夫、連帯保証人＝妻」というパターン。これは、家を購入する際にご主人の収入でローンを組み、奥様が連帯保証人になるケースで、かなり多いと思います。

この場合、

• 家を売る権利（売買契約に判を押す）があるのは「登記名義人（夫）」
• でも、売却するためには「ローン契約者（夫）」がローンを完済する必要がある
• もし、夫がローンを滞納したら？ 離婚していても「連帯保証人（妻）」に請求が来る

H2-1でも触れましたが、この「連帯保証人」の責任は、離婚届に判を押しても自動的には消えません。これは本当に重い責任だということを、改めて認識しておく必要があります。

共有名義の場合に必要な手続き

「家を買うとき、ペアローンを組んだから」とか「頭金を二人で出し合ったから」といった理由で、家を「共有名義」にしているご家庭も多いですよね。
例えば、「登記名義人：夫 持分1/2、妻 持分1/2」という状態です。

夫婦関係が円満な時は公平な感じがしますが、いざ離婚で売却するとなると、これがちょっと厄介な足かせになることがあるんです。

というのも、共有名義の不動産を売却するには、名義人全員（この場合は夫と妻）の同意と実印が「絶対に」必要になるからです。

もし、離婚協議がこじれてしまって、
「私は売りたいけど、夫は納得していない」
「夫は売りたいけど、妻が（腹いせに）同意しない」
と意見が割れてしまったら、売却は事実上ストップしてしまいます。

（※理論上は、自分の「持分（1/2）」だけを売ることも可能ですが、家の一部分だけの権利を買いたい、という人は一般的にはまずいません。買い取ってくれるのは専門の不動産業者などに限られ、相場よりかなり安く買い叩かれてしまうのがオチです。）

単独名義なら最悪「名義人が売る！」と決めれば進められますが、共有名義の場合は、相手が感情的になって「絶対に売却に判を押さない」と言い出すリスクも考慮しなくてはいけません。
売却の意思とタイミングを、夫婦間ですり合わせておくことが、単独名義の場合よりもさらに重要になります。

売却時に揉めないための書類確認リスト

「じゃあ、うちの場合は一体どうなってるの？」と不安になったら、まずは以下の書類を探して、客観的な事実を確認してみましょう。
感情的な話し合いになる前に、「今、どういう状況か」を数字と契約書で把握しておくことが、冷静な話し合いへの第一歩です。

【家の権利・ローン確認リスト】

1. 登記簿謄本（全部事項証明書）
   • 確認できること：「登記名義人」は誰か？ 共有名義か？ 持分は？
   • どこで？：最寄りの法務局で誰でも取得できます（数百円）。最近はオンラインでも取得可能です。
2. 金銭消費貸借契約書（ローン契約書）
   • 確認できること：「ローン契約者」は誰か？ 「連帯保証人」は誰か？ 借入額、金利、返済期間は？
   • どこで？：住宅ローンを契約した時に金融機関からもらった分厚いファイル一式の中にあるはずです。
3. ローン返済予定表（償還表）
   • 確認できること：「今、ローンがいくら残っているか？」
   • どこで？：金融機関から毎年送られてきたり、ネットバンキングのマイページで確認できたりします。

これらの書類は、この後「家の査定」を不動産会社に依頼する際にも必要になります。
特にローン契約書は再発行が難しい場合もあるので、大切に保管されている場所（我が家も「家の重要書類ファイル」を作ってますが、それでもどこだっけ…となりがちです）を把握しておきましょう。

もし、相手がこれらの書類を持っていて見せてくれない…という場合は、財産分与の話し合いが難航するサインかもしれません。その場合は、早めに弁護士など専門家に相談する必要が出てきます。

離婚前に売る？離婚後に売る？ベストなタイミングとは

家のローンや名義の問題が整理できて、「よし、売却の方向で進めよう」となった時。次に悩むのが、「いつ売るか？」というタイミングの問題です。

離婚届を出す「前」に売ってしまうべきか、それとも離婚を成立させてスッキリしてから「後」に売るべきか…。
これは、どちらが正解とは一概に言えない、とてもデリケートな問題です。なぜなら、お金（税金）の問題だけでなく、手続きのしやすさ、そして何より私たちママにとっては「子どもの生活」が深く関わってくるからです。

どちらの選択肢にもメリットとデメリットがあります。ご自身の状況や、相手との関係性、お子さんの年齢などを考えながら、「我が家にとってはどっちがマシか」を判断する材料にしてみてください。

離婚前に売却するメリット（話し合いがしやすい・手続きが簡単）

まず、離婚が成立する「前」に家を売却するケース。
「まだゴタゴタしてるのに、家の売却なんて…」と思うかもしれませんが、実は手続き面でのメリットは一番大きいんです。

メリット１：離婚協議とセットで進められる
これが最大の利点です。離婚の話し合い（離婚協議）の中で、「家は売却する」「売れたお金はこう分ける」「オーバーローンになったら、不足分はこう負担する」といったことを、養育費や財産分与とまとめて全部決めてしまえること。
取り決めた内容は「離婚協議書」や、さらに法的な拘束力を持つ「公正証
書」として残すことができます。離婚後にお金の問題で再び話し合うのは精神的にも本当に大変なので、これを一気に片付けられるのは大きいです。

メリット２：手続きがスムーズ
まだ法的に「夫婦」であるため、売買契約や金融機関とのやり取り、必要書類（印鑑証明など）の収集が比較的スムーズに進みます。
離婚して別居してしまうと、「あの書類に判が欲しい」という時も、わざわざ連絡を取って郵送してもらったり…と、相手の協力が得られにくいと非常に面倒になります。

メリット３：税制優遇（3,000万円特別控除）が使える可能性
これは少し専門的ですが、重要です。
マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」という税制優遇が使えるのは有名ですよね。
この控除は、「夫婦や親子など、生計を一つにする親族」に売却した場合は使えません。

もし「離婚後に、夫名義の家を妻が買い取る」という選択をした場合、それは「元夫から元妻へ」の売買なので、この控除が使えます。
しかし、「離婚前に、夫名義の家を妻が買い取る」場合は、「夫から妻へ」の売買とみなされ、この控除が使えないんです。

…と、これは夫婦間で売買する特殊なケース。
第三者に売却する場合は、離婚前でも後でも、この3,000万円控除は（他の条件を満たせば）使えます。
ただし、離婚「後」に売却する場合、すでに引っ越してその家に住んでいないと「住まなくなった日から3年後の年末まで」という期限があるので、タイミングには注意が必要です。

離婚後に売却するメリット（冷静な判断ができる）

次に、離婚届を提出して法的に他人になってから、家を売却するケースです。

メリット１：感情的な対立が収まり、冷静に判断できる
離婚協議中は、どうしてもお互い感情的になりがち。「相手が得するのが許せない」という気持ちから、売却価格などで無用な争いになることも…。
一度離婚を成立させて距離と時間を置くことで、お互いが「元夫婦」として、家の売却を「財産処理のビジネスタスク」として冷静に捉えやすくなる、というメリットがあります。

メリット２：財産分与で揉めにくい（すでに終わっている場合）
離婚時に「家は売却して、売れたら折半する」とだけ決めておき、売却活動は離婚後に落ち着いてからスタートするパターンです。
離婚のゴタゴタと、家の売却という大きなタスクを切り離せるので、精神的な負担は分散されるかもしれません。

ただし、先ほども触れたように、デメリットは「手続きの面倒さ」と「相手の非協力リスク」です。
離婚して連絡先も変えられてしまい、売却の同意が取れなくなってしまった…なんてことになったら、最悪です。特に「共有名義」の場合は、相手の協力がなければ絶対に売れないので、離婚後に売却する選択はリスクが高いと言えます。

子どもの生活環境を考慮したスケジュール設計

そして、私たち親にとって何より優先したいのが、子どものこと。
4歳と7歳の息子を持つ私にとっても、ここは本当に胸が痛むポイントです。

もし家を売却するとなれば、当然、引っ越しが伴います。
「学区を変えたくない」「転校させるなら、キリの良い新学期（4月）に合わせてあげたい」…そう考えるのが親心ですよね。

うちの7歳の息子も、やっと小学校に慣れてお友達ができたところ。もし今「家を売るから転校ね」なんてことになったら…と想像するだけで、本当に胸が締め付けられます。

離婚のタイミングと、売却のタイミング、そして子どもの進級・進学のタイミング。
この3つをどう組み合わせるかが、スケジュール設計の最大の難関です。

• 離婚前に売却するメリット（手続きが楽）を取ると、離婚成立と同時に新生活をスタートできるけど、売却のタイミング（買い手が見つかる時期）はコントロールできない。もし中途半端な時期に売れたら、子どもの転校もそのタイミングになってしまう。
• 子どもの進級（4月）に合わせて離婚後に売却しようと決めると、子どもの負担は最小限にできるかもしれない。でも、離婚後の売却活動は、元夫（妻）の協力が不可欠で、手続きが非常に面倒になるリスクがある。

どちらも一長一短です。
だからこそ、売却のタイミングを考える上で、「そもそも、うちの家って、売りに出したらいつ頃売れそう？」「いくらで売れそう？」という客観的な見通しが不可欠なんです。
この見通しが立たないと、スケジュールを立てることすらできませんよね。

「子どもの負担」と「手続きの確実性」、どちらを優先するか。これは、ご家庭の事情や相手との関係性によって、答えが変わってくる問題です。

HOME4Uを使って「現実的な選択肢」を整理する

ここまで、離婚時に家をどうするか、住宅ローンが残っていたらどうなるか、名義や売却のタイミングについて、たくさんの注意点を整理してきました。

「うちはオーバーローンかも…」
「共有名義だから、ちゃんと話し合わないとマズイな」
「子どもの転校を考えると、売るタイミングが難しい…」

色々な不安や課題が見えてきたと思います。
でも、そのすべての悩みの根っこにあるのは、共通する一つの「わからないこと」だと思いませんか？

それは、「結局、今この家は、いくらで売れるの？」という、たった一つの、しかし最も重要な数字です。

この「相場」がわからない限り、ローンを完済できるか（アンダーかオーバーか）も判断できませんし、財産分与でいくらもらえる（あるいは、いくら持ち出す）のかも計算できません。売るべきか、住み続けるべきか、その現実的な選択肢すら見えてこないんです。

感情的にならず、冷静に話し合いを進めるためにも、まずこの「客観的な数字」を手に入れることが、何よりも優先すべき第一歩です。そのために役立つのが、不動産の一括査定サービスです。中でも、私が「離婚」というデリケートな状況を考えるならここかな、と思うのが「HOME4U（ホームフォーユー）」です。

複数査定で“売れる価格”を客観的に把握

なぜ、家の相場を知るのに「複数査定」が必要なのでしょうか？
近所の不動産屋さん1社だけに「いくらで売れますか？」と聞くだけではダメなのでしょうか。

ダメ、というわけではありませんが、離婚協議で使うには「不十分」です。
なぜなら、不動産の価格（査定額）は、不動産会社によって驚くほど差が出るから。

• A社：「3,000万円で売れますよ！」（※売る契約欲しさに、高めの金額を言う会社）
• B社：「いや、相場は2,800万円。でもウチならすぐ売れます」（※現実的なラインを言う会社）
• C社：「早く売りたいなら2,600万円で売り出しましょう」（※安くても確実に売りたい会社）

もしA社の「3,000万円」だけを信じて「ローン（2,900万円）を完済できる！」と計画を立てても、実際は2,600万円でしか売れず、300万円も持ち出し（オーバーローン）になった…なんてことになったら、元夫（妻）と大揉めになるのは必至です。

だからこそ、複数の会社から同時に査定額をもらい、「最高値はいくらか」「最安値はいくらか」「平均はどれくらいか」という“客観的な相場”を把握する必要があるんです。

この「複数社から集めた客観的な数字」があれば、「私はこう思う」という感情論ではなく、「A社とB社の査定によると、相場は2,800万円のようです。ローン残高が3,000万円なので、不足分の200万円をどうするか話し合いましょう」と、数字に基づいた冷静な協議ができるようになります。

HOME4Uなら営業電話が少なく比較がスムーズ

「複数査定が大事なのはわかったけど、一括査定サイトって、申し込んだ瞬間に電話が鳴りやまないって聞くし、ちょっと怖い…」

そうなんです。私もそのイメージ、すごくありました。
ただでさえ離婚のことで頭がいっぱいで、精神的にも不安定な時に、色々な会社から一斉に営業電話がかかってきたら、パニックになってしまいますよね。
ましてや、まだパートナー（夫）に売却の相談をしていない段階だったら、家に電話がかかってきてバレてしまうのが一番困ります。

その点、HOME4Uは、他の多くの査定サイトと少し毛色が違います。
HOME4Uは、あのNTTデータグループが運営している、日本で一番最初に始まった老舗の一括査定サイトなんです。

もちろん、査定を依頼する以上、不動産会社からの連絡が「ゼロ」になるわけではありません。それは、家の状況をもっと詳しくヒアリングしないと正確な査定額が出せないからです。
でも、HOME4Uは「しつこい営業電話は迷惑」という利用者の声をちゃんと分かっていて、サイトの仕組みとして、なるべくメールでのやり取りを希望できるように配慮されていたり、提携する不動産会社も大手から地元密着の優良企業まで、厳選されている印象があります。（※悪質な会社は提携解除される仕組みがあるようです）

「離婚を考えていて、まだ内密に進めたい」
「まずは電話じゃなくて、メールで冷静に査定額だけ比較したい」

そう考える私たちママにとって、「運営会社がしっかりしている安心感」と「営業電話ラッシュへの配慮」は、すごく大事なポイントですよね。
もちろん、査定は「無料」でできます。匿名ではできませんが、家の情報を入力すれば、離婚問題に強い不動産会社や、その地域での売却実績が豊富な会社をマッチングしてくれます。

「相場を知る＝冷静に判断できる」第一歩

離婚の話し合いは、どうしても感情が先走ってしまいがちです。
でも、お金のこと、特に家という大きな資産が絡む問題は、感情論で決めると絶対に後悔します。

• ローン残高：3,000万円（これは確定した数字）
• 家の査定相場：2,800万円（← ここが不明だと何も始まらない）
• 差し引き：マイナス200万円

この「マイナス200万円」という現実を、夫婦（あるいは元夫婦）が共通の認識として持つこと。
HOME4Uのようなサービスを使って、この「家の査定相場」という客観的な数字を手に入れることは、感情的になりがちな状況で、唯一「冷静に判断できるためのお守り（材料）」になってくれるはずです。

「売る」「住み続ける」「任意売却する」…どの選択肢が自分たちにとってベスト（あるいは、マシ）なのか。
それを判断するための、最初の一歩として、まずは「今の家の価値」を把握することから始めてみませんか。

まとめ｜感情ではなく“数字”で決めるのが後悔しないコツ

ここまで、離婚と家の売却、住宅ローンが残っている場合の注意点について、本当にたくさんのことを確認してきました。
「オーバーローン」「連帯保証人」「共有名義」「売却のタイミング」…。
正直、考えただけで頭が痛くなってしまうような、難しい話ばかりでしたよね。

離婚というのは、ただでさえ心が疲弊している状態です。そんな時に、こんなにも複雑なお金と法律の問題を、感情的にならずに処理しなくてはいけないなんて、本当に大変なことだと痛感します。

でも、だからこそ、今日一緒に整理してきたことがすごく重要なんです。

大切なのは、「感情」と「現実（数字）」を分けて考えること。

思い出が詰まった家への「愛着」や、パートナーへの「怒り」や「不信感」…。そうした感情は一旦横に置いて、

1. 住宅ローンの残高（あといくら残っているか）
2. 登記名義（誰が所有者で、連帯保証人は誰か）
3. 家の査定相場（今、いくらで売れそうか）

この3つの「数字」と「事実」を、客観的に把握すること。
これが、後悔しないための、そして何より子どもたちの未来を守るための第一歩です。

特に、3つ目の「家の査定相場」がわからないと、財産分与の計算も、売るべきかどうかの判断も、何も始まりません。

「まだ離婚すると決めたわけじゃないから…」
「相手に相談するのが怖いから…」

その気持ち、すごく分かります。
でも、いざという時に自分と子どもを守れるのは、感情論ではなく、「これだけの資産（あるいは負債）がある」という冷静な事実だけです。

まずは「知る」こと。
HOME4Uのような無料査定サービスを使って、「もし今売ったら、我が家はどうなるのか」という現実的な数字を、こっそり把握しておくだけでも、心の準備ができます。

それは、決してネガティブな行動ではなく、家計を預かるママとして、将来のあらゆる可能性に備えるための「賢い防衛策」だと私は思います。
大変な決断だからこそ、感情に流されず、数字を味方につけて、最善の道を選んでいきたいですね。