【相続した実家の空き家対策】放置はNG！売却までの流れ・税金・費用を徹底解説

こんにちは！4歳と7歳のやんちゃな息子たちと毎日格闘している、ママライターのしずくです。

子育てをしていると、日々のことで頭がいっぱい！…ですが、ふと「将来のこと」を考える時間、ありませんか？教育費や老後のお金も気になりますが、最近、私の周りで話題になるのが「親の家のこと」。

「もし、親が住んでいる実家を相続することになったら…あなたならどうしますか？」

大切な思い出が詰まった家を引き継ぐのは嬉しい反面、「誰も住む予定がないんだけど、どうしよう…」「遠くに住んでいるから、管理なんてできないよ…」「固定資産税って、誰が払うの？」なんて、具体的な悩みや不安が次から次へと浮かんできますよね。

私自身も、夫の実家や私の実家のことを考えると、決して他人事ではありません。兄弟もいるし、いざという時にスムーズに話が進むのか、ちょっと心配になったり…。

「とりあえず、そのままにしておこう」

そう考えてしまう気持ち、すごくよく分かります。でも、実はその「とりあえず」が、後々家計を圧迫したり、思わぬトラブルを招いたりする可能性があるんです。

この記事では、そんな「相続した家、どうしよう？」という漠然とした不安を解消するために、知っておきたい基本的な知識をまとめてみました。空き家を放置するリスクから、売却する時の流れや費用、そして後悔しないためのポイントまで。

少し難しい話も出てきますが、できるだけ分かりやすく解説していくので、ぜひ最後までお付き合いくださいね。一緒に一歩ずつ、不安を解消していきましょう！

相続や空き家の不動産を放置するとどうなる？

「相続したけど、すぐに何かを決めるのは難しい…」「手続きも面倒だし、しばらくはこのままでいいかな」なんて、つい後回しにしてしまいがちですよね。大切なご家族が残してくれた家だからこそ、どうすればいいのかすぐに結論が出ないのは当たり前のことだと思います。

でも、空き家をそのままにしておくことには、私たちが思っている以上にいろいろなリスクが隠れているんです。お金の負担が増えるだけでなく、ご近所トラブルの原因になってしまうことも…。まずは「放置すると、具体的にどんなことが起こるの？」という点から、一緒に見ていきましょう。

管理コストや固定資産税の負担

まず、一番現実的な問題として立ちはだかるのが「お金」の話です。誰も住んでいない家でも、所有しているだけでお金はかかり続けます。

一番大きいのが、毎年1月1日時点の所有者に課される固定資産税と都市計画税。これは、家や土地を持っている限り、ずっと払い続けなければいけない税金です。たとえば、評価額が2,000万円の家なら、ざっくり年間20万円以上もの税金がかかるケースも。誰も住んでいない、何の収益も生んでいない家のために、毎年数十万円を払い続けるのって、家計にとってはかなりの負担ですよね…。

さらに、税金だけではありません。

• 庭の草むしりや植木の剪定費用： 放置すればあっという間に雑草だらけに。ご近所からのクレームや害虫発生の原因になるため、定期的な手入れが必須です。遠方ならシルバー人材センターや専門業者に頼むことになり、その都度費用がかかります。
• 火災保険料： 空き家は放火のリスクも高まるため、火災保険への加入は欠かせません。
• 水道光熱費の基本料金： 水道管の劣化を防ぐために定期的に水を通す必要があったり、防犯のために電気を契約したままにしたりすると、基本料金だけでもかかり続けます。

このように、税金と維持管理費を合わせると、年間で数十万円単位の出費になることも珍しくありません。「いつか使うかもしれないから」と持ち続けるには、あまりにも大きなコストだと言えそうですね。

防犯・防災リスクの増加

人の気配がない家は、残念ながら犯罪のターゲットになりやすいという現実があります。

窓ガラスが割られたり、不法に侵入されて住み着かれたり、ゴミを不法投棄されたり…。もし、放火なんてことになったら、自分の家だけでなく、お隣さんや地域全体を危険に晒すことになりかねません。

また、建物の老朽化も深刻な問題です。定期的な換気や修繕が行われない家は、湿気で木材が腐ったり、シロアリの被害に遭ったりと、驚くようなスピードで傷んでいきます。台風で屋根が飛んでしまったり、地震で倒壊したりするリスクも高まり、もし隣の家や通行人に被害を与えてしまったら、所有者として損害賠償責任を問われる可能性もあるんです。

「親が大切にしていた家」が、地域の安全を脅かす存在になってしまうのは、とても悲しいことですよね。

2023年施行の「空き家法改正」で強制撤去リスクも

「空き家が増えている」という話は、ニュースでもよく耳にするようになりましたよね。実は、国もこの問題を深刻に捉えていて、対策を強化しているんです。

2023年12月に施行された「改正空家等対策特別措置法」は、私たち所有者にとっても大きな影響があります。

これまでは、倒壊の危険性が非常に高い「特定空家」に指定されない限り、大きなペナルティはありませんでした。しかし、この法改正で、新たに「管理不全空家」という区分が作られたんです。これは、「特定空家」になるのを防ぐための前段階という位置づけ。

もし「管理不全空家」に指定されてしまうと、どうなると思いますか？

なんと、固定資産税の住宅用地特例が解除されてしまうんです。この特例は、土地の固定資産税を最大で6分の1に減額してくれる、とても大きな優遇措置。これがなくなると、単純計算で税金が最大6倍に跳ね上がる可能性があるということ…！

さらに、自治体からの指導や勧告に従わずに放置を続け、最終的に「特定空家」に指定されると、行政が強制的に家を解体（行政代執行）し、その費用が所有者に請求される、という最悪のケースも考えられます。「自分の家のことだから」と問題を先送りにすることが、いかに大きなリスクを伴うか、お分かりいただけるかと思います。

空き家を高く売るためにやっておきたい準備

手続きや費用のことが分かってくると、次はいよいよ「どう売るか？」という具体的な話になりますよね。「どうせ売るなら、少しでも高く、そしてスムーズに売りたい！」というのは、誰もが思うこと。

実は、ただ不動産会社にお願いして買い手が見つかるのを待つだけでなく、売る前に少し準備や工夫をするだけで、家の価値の伝わり方が大きく変わることがあるんです。ここでは、買い手さんの気持ちになって、「これなら欲しいかも！」と思ってもらうための準備について、3つの視点から見ていきましょう。

建物を残して売るか、更地にして売るか

相続した家が古くなっている場合、多くの人がまず悩むのがこの問題。「古い家だけど、このまま売れるのかな？」「いっそのこと、全部壊して更地にした方がスッキリする？」…これ、本当に迷いますよね。

どちらにもメリットとデメリットがあるので、一概に「こっちが正解！」とは言えません。家の状態や立地によっても変わってくるので、両方の特徴を比べてみましょう。

このように、どちらも一長一短。判断に迷ったら、不動産会社に査定を依頼する際に「このまま売った場合」と「更地にした場合」の両方の査定額を出してもらうのが一番です。プロの視点から、その土地の需要に合った売り方をアドバイスしてもらえますよ。

リフォーム・ハウスクリーニングの必要性

「少しでも高く売るために、リフォームした方がいい？」というのも、よく聞かれる質問です。壁紙を張り替えたり、キッチンを新しくしたりすれば、確かに見た目はきれいになりますよね。

でも、ここで注意したいのが、費用をかけた大規模なリフォームは、必ずしも売却価格に反映されるとは限らないということ。リフォームに200万円かけても、売却価格が200万円アップする保証はないんです。それに、買主さんにも好みがあるので、せっかくリフォームしても「このデザインはちょっと…」と思われてしまう可能性も。

そこでおすすめしたいのが、費用対効果の高い「ハウスクリーニング」です。

特に、キッチンやお風呂、トイレといった水回りは、汚れが目立ちやすく、内覧に来た人の印象を大きく左右するポイント。ここをプロに徹底的にきれいにしてもらうだけでも、家の清潔感が格段にアップします。また、庭の雑草を抜いてきれいにしたり、家の中に残っている不要な家具（残置物）を処分したりすることも、買主さんへの最低限のマナーとして必須です。

大切なのは「新しくすること」よりも「清潔で、大切に使われてきた印象を与えること」。第一印象を良くすることが、スムーズな売却への近道ですよ。

相場を知るための一括査定の活用

さて、ここまでいろいろな準備の話をしてきましたが、そもそも「うちの実家って、だいたいいくらで売れるんだろう？」という疑問が一番大きいかもしれません。この売却相場を知ることが、すべての準備のスタート地点になります。

そこでおすすめなのが、「不動産一括査定サイト」の活用です。

これは、インターネット上で物件の情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる、とっても便利なサービス。私もNISAを始める時に証券会社の資料をまとめて取り寄せましたが、それの不動産版、というイメージですね。

一括査定サイトを使うメリットは、たくさんあります。

• 手間が省ける： 1社1社に電話したり、訪問したりする手間なく、一度で複数社にアプローチできます。
• 相場観がわかる： 複数の会社から査定額が提示されるので、客観的な相場を把握できます。1社だけの査定だと、その金額が高いのか安いのか、判断が難しいですからね。
• 会社を比較できる： 提示される査定額だけでなく、「なぜこの金額なのか」という根拠や、担当者の対応、売却プランの提案内容なども比較することで、信頼できるパートナー探しに繋がります。

もちろん、サイトで出てくる査定額はあくまで簡易的なもの。最終的には実際に家を見てもらう「訪問査定」が必要になりますが、「まず何から始めれば…」という段階では、気軽に相場を知るための第一歩として、これ以上ないくらい心強いツールだと言えます。

相続不動産の売却で失敗しないための不動産会社選び

売却の準備が整い、いくつかの会社に査定も依頼した。さて、次はいよいよ「どの不動産会社に売却をお願いするか」を決める、とっても重要なステップです。

「一番高い査定額を出してくれたところにすればいいのかな？」「そもそも、何を基準に選べばいいんだろう…」と、また新たな悩が出てきますよね。

不動産会社選びは、売却活動の成功を左右すると言ってもいいくらい大切なパートナー選び。家の売却は、数ヶ月、場合によっては1年以上かかることもあります。だからこそ、査定額の高さだけで決めるのではなく、「この人になら、大切な実家の売却を任せられる！」と心から思える会社や担当者を見つけることが、後悔しないための最大のポイントなんです。

地元に強い会社と大手の違い

不動産会社と一言で言っても、テレビCMでよく見るような全国規模の大手から、地域に根差した昔ながらの会社まで、いろいろなタイプがありますよね。「やっぱり有名な大手の方が安心？」「いやいや、地元のことなら地元の会社でしょ！」と、意見が分かれるところだと思います。

これも、どちらかが絶対的に良いというわけではなく、それぞれに得意なこと、不得意なことがあります。違いを知って、自分の状況に合った会社を選ぶヒントにしてみてください。

例えば、「とにかく多くの人に情報を届けて、広く買主を探したい」という場合は大手の集客力が魅力ですし、「この地域の良さを分かってくれる人に売りたい」という場合は、地元の情報に精通した会社が頼りになります。物件の場所や特徴に合わせて、どちらのタイプの会社がより強みを発揮できそうか、考えてみるのがおすすめです。

相続不動産の売却に強い業者を選ぶコツ

通常の不動産売却と、私たちのケースのような「相続した不動産の売却」とでは、実は求められるスキルが少し違います。

相続不動産の売却では、家の価値を正しく判断する力はもちろんのこと、相続に関する税金や法律の知識が不可欠。前の章で見た「空き家の3,000万円特別控除」のような複雑な特例をしっかり理解していたり、相続人同士の話し合いがスムーズに進むようサポートしてくれたり…。そんなプラスアルファの専門性が、担当者には求められるんです。

では、どうすればそんな「相続に強い」会社や担当者を見つけられるのでしょうか？査定で担当者と会った時に、ぜひチェックしてみてほしいポイントはこちらです。

• 相続案件の実績は豊富か？
  「これまで、相続されたお家の売却をどのくらい担当されましたか？」と、ストレートに聞いてみましょう。実績が豊富な担当者は、様々なケースを経験しているので、的確なアドバイスが期待できます。
• 専門家と連携しているか？
  「もし税金のことで分からないことがあったら、相談できる税理士さんはいらっしゃいますか？」など、司法書士や税理士といった専門家との連携体制があるかどうかも確認しましょう。ワンストップで相談できる会社はとても心強いです。
• 専門知識を持っているか？
  こちらから質問する前に、担当者の方から「こういう税金の特例が使えるかもしれませんよ」といった提案をしてくれるかどうかも、知識レベルを見極める良い判断材料になります。

複数の相続人がいるなど、権利関係が複雑なケースにも親身に寄り添い、一番良い解決策を一緒に考えてくれる。そんな姿勢が見える担当者だと、安心してお任せできますね。

複数社に査定を依頼するメリット

前の章でも「一括査定サイトが便利」というお話をしましたが、会社選びの段階でも、やはり複数の会社と実際に会って話を聞くことが、失敗しないための鉄則です。

「何社もとやり取りするのは面倒…」と感じる気持ちも分かりますが、これをすることで得られるメリットは本当に大きいんです。

1. 適正な価格がわかる
   1社だけの査定では、その金額が本当に妥当なのか判断できません。高すぎる査定額で期待を持たせて契約を結び、後から「売れないので値下げしましょう」と言ってくる業者もゼロではありません。複数社の査定額を比べることで、自分の家の本当の価値、つまり「適正な相場」が見えてきます。
2. 会社の販売戦略を比較できる
   査定額の根拠を聞くと、その会社が「どのように売ろうとしているか」が見えてきます。「このエリアでは、こういう層に人気があるので、こんなアピールをしましょう」と具体的な販売戦略を提案してくれる会社と、「とりあえず広告に出してみます」という会社とでは、どちらが熱心に売ってくれそうか、一目瞭然ですよね。
3. 担当者との相性を見極められる
   これが一番重要かもしれません。不動産売却は、担当者との二人三脚。報告・連絡・相談がマメか、質問に丁寧に答えてくれるか、こちらの気持ちを汲み取ってくれるか…。長い付き合いになるからこそ、「この人なら信頼できる」と思えるかどうか、自分の感覚を大切にしてください。

面倒に思えても、最低3社とは会って話を聞き、それぞれの査定内容、提案、そして担当者の人柄をじっくり比較して、最高のパートナーを見つけてくださいね。

空き家を売るか貸すか？判断のポイント

ここまで「売却」を前提にいろいろなステップを見てきましたが、相続した家の活用法は、実は売るだけではありません。「誰かに貸して、家賃収入を得る」という賃貸の選択肢もあります。

「毎月お家賃が入ってくるなんて、なんだか不労所得みたいで魅力的かも！」なんて、ちょっぴり夢が膨らみますよね。でも、実際に賃貸経営を始めるとなると、考えなければいけないこともたくさんあります。

売ってスッキリするのと、貸してコツコツ収入を得るのと、どちらが自分たち家族にとってベストな選択なのでしょうか。最後のステップとして、両方を冷静に比較して、後悔しないための判断基準を考えてみましょう。

売却と賃貸のメリット・デメリット比較

まずは、売却と賃貸、それぞれの良いところと、大変なところを比べてみましょう。

こうして見ると、売却のメリットは「一度にスッキリ解決できること」、賃貸のメリットは「資産として持ち続けられること」に集約されそうですね。反対に、賃貸のデメリットは「継続的なリスクと手間がかかること」だと言えます。

家族のライフプランに合わせた判断基準

「表を見ても、一長一短でやっぱり迷う…」という方も多いと思います。そんな時は、ご自身の家族の状況や将来の計画（ライフプラン）に当てはめて考えてみるのがおすすめです。

以下の質問に、家族で「YES/NO」を考えてみてください。

• お金について： 子供の教育費や家のローン返済など、今まとまったお金が必要な状況ですか？
• 家の将来性： 将来、自分たちがUターンして住んだり、子供が独立して使ったりする可能性は、少しでもありますか？
• 管理について： 実家は遠方にありますか？家の管理や入居者トラブルの対応を、安心して任せられる状況ですか？
• 相続人について： 相続人は複数いますか？お金でスッキリ公平に分けたい、という希望はありますか？
• 家の立地について： 実家は駅から近い、周辺にお店や学校があるなど、人が住みたいと思うような場所ですか？

もし、「まとまったお金が必要」「相続人で分けたい」「家の管理は面倒」という答えが多ければ売却が向いているかもしれません。一方で、「将来使うかも」「家を手放したくない」「立地が良く賃貸需要がありそう」という答えが多ければ、賃貸を検討する価値がありそうです。

収益化を考える場合の注意点

もし賃貸の可能性を考えるなら、いくつか知っておきたい注意点があります。「家賃収入」という言葉の魅力的な響きだけで判断すると、「こんなはずじゃなかった…」と後悔しかねません。

• 初期投資がかかる： 人に貸すためには、キッチンやお風呂を新しくしたり、壁紙を張り替えたりと、ある程度のリフォームが必要になることがほとんど。想定以上に初期費用がかかるケースも。
• 「利回り」を正しく理解する： 家賃収入が年間120万円でも、そこから固定資産税や管理費、修繕積立金などが引かれます。表面的な利回りだけでなく、諸経費を引いた「実質利回り」で考えないと、手元にいくら残るかを見誤ってしまいます。
• 管理会社選びが重要： 特に遠方に住んでいる場合は、入居者募集から家賃の集金、トラブル対応までを代行してくれる不動産管理会社の利用が必須です。もちろん手数料はかかりますが、信頼できるパートナーを見つけられるかが、賃貸経営成功のカギになります。

賃貸は、売却よりも長期的な視点で、事業として不動産と付き合っていく覚悟が必要です。まずは、そのエリアの賃貸に強い不動産会社に「もし貸すとしたら、家賃はいくら位で、どんな準備が必要か」という相談から始めてみるのがいいでしょう。

まとめ

さて、ここまで相続した空き家をどうするか、というテーマで長い道のりを一緒に見てきましたが、いかがでしたか？

最初は漠然としていた不安が、少しずつ「何をすればいいのか」という具体的なステップに見えてきたのではないでしょうか。

最後に、この記事の大切なポイントを3つにまとめます。

• 相続した家や空き家は、放置すると税金や管理の負担、倒壊などのリスクがどんどん大きくなる。
• 売却するには、相続登記から始まり、税金や費用の知識も必要。後悔しないためには、事前の準備が何よりも大切。
• 最適な売却方法や価格を知り、信頼できるパートナーを見つけるために、まずは複数社に査定を依頼する「一括査定サービス」の活用が賢い第一歩。

大切なご家族が残してくれた家だからこそ、どうすれば一番良い形で次に繋げられるのか、悩みますよね。でも、一人で抱え込む必要はありません。

この記事が、あなたの家族にとって最善の選択をするための、小さなきっかけになれたら嬉しいです。まずは気軽にできる「相場の調査」から、一歩を踏出してみてはいかがでしょうか。

【記事作成にあたり参考にした情報】
- 国土交通省: 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
- 国税庁: No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 法務省: 相続登記の申請義務化について